Mutui Prima Casa

Cosa Sono i Mutui Prima Casa?

Mutui Prima CasaI mutui prima casa sono quelli che si richiedono per poter finanziare l’acquisto di un immobile da utilizzare come “prima casa”, cioè come abitazione principale. Il mutuo prima casa è il tipo di mutuo più richiesto dai cittadini e si può scegliere a tasso variabile, a tasso fisso, a tasso misto o in altre tipologie a seconda della banca erogante.
Il mutuo a tasso variabile presenta per il mutuatario il rischio derivante dalle fluttuazioni del tasso di riferimento, mentre il mutuo prima casa tasso fisso è senza rischi derivanti da fluttuazioni del tasso di riferimento, perché ha una rata fissa per tutta la durata del mutuo.

I mutui per l’acquisto della prima casa possono avere una durata variabile tra i 5 e i 40 anni. I mutui a tasso variabile permettono di avere un risparmio iniziale subito, ma possono poi subire rialzi degli indici di riferimento che fanno aumentare le rate. Il mutuo prima casa a tasso fisso invece garantisce fin dalla sua stipula il costo sempre fisso della rata da corrispondere per tutta la durata del mutuo, anche se però il tasso sarà maggiore.

Chi accende un mutuo prima casa può usufruire dell’imposta statale agevolata, pari allo 0,25% sull’erogato, spostando la residenza nella nuova casa entro 6 mesi.

Requisiti per Richiedere un Mutuo Prima Casa

Requisiti che deve avere l’abitazione / immobile
Per poter usufruire delle agevolazioni quando si acquista un immobile “prima casa”, l’immobile deve soddisfare ai seguenti requisiti:

  • non deve avere le caratteristiche di lusso ai sensi del D.M. n. 1072 Ministero Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, in “Gazzetta Ufficiale” 218 del 27/08/1969, è invece non rilevante la categoria catastale;
  • deve essere ubicato nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’ acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
  • se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende;
  • l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano nel caso in cui l’acquirente è un cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE, anagrafe degli italiani residenti all’estero);
  • per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari; è possibile inoltre acquistare con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

Requisiti che deve avere l’acquirente della casa
L’acquirente, o gli acquirenti, al momento dell’atto di compravendita della “prima casa” devono rientrare nei seguenti casi di possesso dei sottostanti requisiti:

  • non deve essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (non è invece ostativa la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un altro immobile di abitazione nel territorio del Comune dove è ubicato l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
  • non deve essere titolare, neanche per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge,per usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa.
  • deve impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

Nel caso in cui il Comune ritardi il trasferimento della residenza, i termini di decorrenza per fruire dei benefici fiscali possono prorogarsi oltre i 18 mesi. Per la Cassazione, il termine di 18 mesi è infatti considerato “meramente sollecitatorio” e non perentorio (ordinanza n. 3507 dell’ 11 febbraio 2011).
L’attestazione di possesso dei requisiti sopraelencati deve essere fatta con apposita dichiarazione che va inserita nell’atto di compravendita.
Si può rimediare mediante atto integrativo, nel caso siano state omesse le attestazioni,in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per poter fruire delle agevolazioni fiscali per “prima casa”.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Casi in cui si perdono o decadono le agevolazioni per acquisto prima casa
L’acquirente o gli acquirenti di “prima casa” perdono il diritto di usufruire delle agevolazioni quando si verifica almeno una delle seguenti casistiche:

  • sono false le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto;
  • la residenza non è trasferita entro 18 mesi nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
  • vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 33/E del 15 marzo 2011 (Agevolazione prima casa – Successione o donazione con più eredi o donatari) fornisce chiarimenti sulla decadenza dall’agevolazione fiscale “prima casa”, nei casi di successione con un unico immobile e più beneficiari (eredi o donatori).

La decadenza dell’agevolazione fiscale per “prima casa”comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.